Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 45-КГ25-25-К7, в котором напомнил, что задолженность по ипотеке погашается, а кредитные обязательства – прекращаются при отсутствии страхования ответственности заемщика, если стоимость заложенного жилья превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства и взыскатель оставил за собой предмет ипотеки.

В середине августа 2014 г. ПАО «Сбербанк России» выдало Е. и В. ипотечный кредит на сумму свыше 5 млн. руб. на 15 лет под 13,25% годовых. В обеспечение обязательств по кредитному договору приобретенные супругами жилой дом и земельный участок были переданы в залог банку. Залоговая стоимость дома составила свыше 5 млн. руб., участка – 360 тыс. руб.

Поскольку супруги ненадлежащим образом выполняли ипотечные обязательства, у них образовалась задолженность. В 2017 г. суд взыскал с них в пользу банка задолженность в 6,2 млн. руб., включая проценты и неустойку. Тогда же было обращено взыскание на предмет залога путем его продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость дома на сумму более 5 млн. руб., участка – 360 тыс. руб. Далее было возбуждено исполнительное производство, в рамках которого прошли аукционы, впоследствии признанные несостоявшимися. В связи с этим в августе 2018 г. пристав-исполнитель предложил банку оставить не реализованное в принудительном порядке имущество за собой: дом по цене 3,7 млн. руб. и участок по цене 270 тыс. руб. Банк согласился оставить заложенную недвижимость за собой по стоимости на 25% ниже ее начальной продажной цены, установленной на первых торгах.

Е. обратилась с иском к В. и банку о признании погашенной задолженности по кредитному договору от 15 августа 2014 г. Она также просила признать соответствующие кредитные обязательства прекращенными.

В ходе судебного разбирательства установлено, что согласно справке банка задолженность заемщика В. по кредитному договору по состоянию на середину декабря 2023 г. составила 2,3 млн. руб. В производстве судебного пристава-исполнителя находится исполнительное производство в отношении Е. По условиям договора ипотечного кредитования на заемщика возлагалась обязанность по страхованию риска гибели (уничтожения), утраты, повреждения недвижимого имущества. Во исполнение договора ипотеки 15 августа 2014 г. В. с ПАО «Росгосстрах» был заключен договор имущественного страхования гражданской ответственности со сроком окончания 21 августа 2015 г., выгодоприобретателем в части задолженности по кредитному договору указан «Сбербанк». Договор ипотечного кредитования от 14 августа 2014 г. не содержит иных обязательных условий – в частности, заключения договора страхования заемщика и (или) страхования финансовых рисков кредитора.

Суд удовлетворил иск со ссылкой на то, что по условиям договора ипотеки рыночная стоимость спорной недвижимости составляет 5,3 млн. руб., что больше кредита, полученного для приобретения готового жилья; при этом требования банка, оставившего заложенное имущество за собой, удовлетворены в полном объеме.

Однако апелляция отменила решение первой инстанции и отказала в удовлетворении иска. Кредитный договор был заключен после принятия Закона от 23 июня 2014 г. № 169-ФЗ, договор страхования ответственности Кудрявцевыми не заключался, после оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой у должника осталась задолженность, поэтому нет оснований считать обязательства исполненными, а залог – прекращенным, пояснил суд апелляционной инстанции. Кассация поддержала такие выводы.

Е. обратилась с жалобой в Верховный Суд РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ со ссылкой на ч. 5 ст. 61 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей до 25 июля 2014 г.) напомнила, что если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилье, а стоимости жилья недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству погашается, если размер такого обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

На момент заключения спорного кредитного договора указанная норма действовала в редакции Закона № 169-ФЗ, в соответствии с которой если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю-физлицу жилье, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех требований кредитора-залогодержателя, с даты получения последним страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) договору страхования финансового риска кредитора.

При признании страховщика банкротом обязательства заемщика-физлица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой. Согласно ст. 2 Закона № 169-ФЗ п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке (в редакции этого закона) применяется к обеспеченным ипотекой обязательствам, возникшим до дня вступления в силу этого закона. Обеспеченные ипотекой обязательства, по которым на день вступления в силу этого закона не были заключены договоры страхования ответственности заемщика и после дня вступления в силу закона для исполнения которых залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки в виде жилья, прекращаются в порядке, установленном п. 5 ст. 61 Закона № 102-ФЗ (без учета изменений, внесенных этим законом).

Согласно п. 33 Обзора судебной практики № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29 мая 2024 г., обеспеченное ипотекой обязательство прекращается всякий раз, когда залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, вне зависимости от даты возникновения ипотеки. При этом факт заключения договора страхования ответственности заемщика имеет правовое значение для прекращения обязательства, обеспеченного ипотекой, только когда такой договор не заключен, а сумма задолженности по обеспеченному ипотекой обязательству больше стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки. Отсутствие такого договора не может служить единственным и безусловным основанием для отказа в прекращении обязательства заемщика-физлица перед кредитором-залогодержателем на основе п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке.

Из содержания этой нормы – как в предыдущей, так и в новой редакции – а также ст. 2 Закона № 169-ФЗ следует, что задолженность считается погашенной при оставлении банком за собой предмета ипотеки в виде жилья, даже если его стоимости недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные акты апелляции и кассации, возвратила дело на новое апелляционное рассмотрение.

Определение Верховного Суда РФ от 29 июля 2025 года № 45-КГ25-25-К7

Пресс-группа Элистинского городского суда Республики Калмыкия