В. является собственником земельного участка, площадью 800 кв. м, относящегося к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для ведения садоводства и огородничества, и находящегося на данном земельном участке садового дома площадью 262,4 кв. м, с назначением - нежилое здание, наименованием - садовый домик.

В августе 2022 г. В. обратился в администрацию Курского района Курской области (далее - администрация) с заявлением о признании садового дома жилым, приложив необходимые документы, в том числе техническое заключение о состоянии строительных конструкций садового дома.

Решением администрации от 8 сентября 2022 г. № СДЖЖДС-20220908-7521437904-4 В. отказано в признании садового дома жилым домом, поскольку вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает возможность размещения на таком участке садового или жилого дома.

В. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил обязать административного ответчика признать садовый дом жилым.

Отказывая в удовлетворении требований, суды исходили из того, что возможность признания садового дома жилым определяется в зависимости от градостроительного регламента и нахождения земельного участка в границах населенного пункта. Действовавший с 2020 года градостроительный регламент зоны сельскохозяйственного использования (СХ-2), в которой находился садовый домик, не предусматривал возможность размещения жилых домов в этой зоне.

В. обратился с жалобой в Верховный Суд РФ. Согласно пункту 2 статьи 77 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, агролесомелиоративными насаждениями, агрофитомелиоративными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.

Пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее - Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ) садовый земельный участок определен как земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей, который в соответствии с частями 1 и 3 статьи 23 этого федерального закона может быть образован из земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения и должен использоваться по целевому назначению и в соответствии с его разрешенным использованием.

В соответствии с частью 3 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством РФ.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (далее - Положение), которым установлены требования к порядку признания садового дома жилым домом, в том числе перечень документов, необходимых для признания садового дома жилым домом (пункт 56), основания принятия решения об отказе в признании садового дома жилым домом (пункт 61).

Пунктом 56 Положения установлено, что в перечень документов, необходимых для признания садового дома жилым домом, которые собственник садового дома или жилого дома представляет в уполномоченный орган, включено в том числе заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, установленным частью 2 статьи 5, статьями 7, 8 и 10 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений».

В силу подпункта «д» пункта 61 Положения решение об отказе в признании садового дома жилым принимается в случае размещения садового дома или жилого дома на земельном участке, виды разрешенного использования которого, установленные в соответствии с законодательством РФ, не предусматривают такого размещения.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, предусматривающий в том числе такой вид разрешенного использования, как «ведение садоводства» (осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей) (код 13.2).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Клюквинский сельсовет» Курского района Курской области, утвержденными решением Собрания депутатов Клюквинского сельсовета Курского района Курской области от 6 декабря 2012 г. № 42-5-Юр (в редакции решения Собрания депутатов Клюквинского сельсовета от 26 июля 2021 г. № 218-6-11р, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения администрации) земельный участок административного истца располагался в территориальной зоне СХ-2 (зона занятая объектами сельскохозяйственного назначения), для которой одним из основных видов разрешенного использования земельных участков являлось "ведение садоводства" (код 13.2).

Таким образом, вид разрешенного использования принадлежащего административному истцу земельного участка «для ведения садоводства и огородничества», расположенного в территориальной зоне СХ-2, позволяет размещение на нем как садового дома, так и жилого дома в соответствии с законодательством РФ.

Техническое заключение, составленное в соответствии с требованиями подпункта «в» пункта 56 Положения, которым подтверждены соответствие дома требованиям к надежности и безопасности, санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам, его пригодность для круглогодичного проживания.

Вместе с тем суд первой инстанции сослался на то, что техническое заключение не содержит сведений, необходимых для государственного кадастрового учета объекта и регистрации права собственности, не указав, какой конкретно норме законодательства противоречит это заключение.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал новое основание для отказа в признании садового дома жилым домом, на которое ни администрация муниципального образования, ни суд первой инстанции не ссылались, а именно: садовый дом административного истца согласно Правилам землепользования и застройки (в редакции от 17 февраля 2023 г.) находится в зоне объектов военного назначения (С-2), не предусматривающей размещения жилых домов, как и любых других объектов, не связанных с военным назначением.

Изменение территориальной зоны после вынесения оспариваемого решения об отказе и принятия решения суда первой инстанции, при том что вид разрешенного использования земельного участка не изменился, а ответчик не ссылался на то, что участок планируется к резервированию и (или) изъятию для государственных и муниципальных нужд, само по себе не может служить основанием для признания отказа правомерным.

Кроме того, из ответа прокуратуры Курского района от 20 июня 2023 г. следует, что в результате проведенной проверки выявлены нарушения градостроительного законодательства, а именно: при подготовке карты градостроительного зонирования и отнесении СНТ к территориальной зоне «зона объектов военного назначения» (С-2) допущена техническая ошибка в части определения территориальных зон.

Судебной коллегией по административным делам Верховного Суда РФ отменены судебные акты нижестоящих инстанций, административное исковое заявление В. удовлетворено, решение администрации Курского района Курской области от 8 сентября 2022 г. № СДЖЖДС-20220908-7521437904-4 признано незаконным, на администрацию Курского района Курской области возложена обязанность повторно рассмотреть заявление В. о признании садового дома жилым домом (Определение № 39-КАД24-4-К1).

Верховный Суд РФ. Судебная практика.

Пресс-группа Элистинского городского суда Республики Калмыкия