С 2009 г. Л. является собственником земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». На участке расположен одноэтажный жилой дом с пристройкой на межевой границе. Собственница произвела реконструкцию объекта недвижимости, в результате которой его общая площадь изменилась с 60 м2 до 607 м2, а этажность – с одного этажа до трех.

В ходе мониторинга общедоступных сведений, внесенных в публичную кадастровую карту и размещенных в интернете, администрация г. Новороссийска выявила на земельном участке строительно-монтажные работы по возведению либо реконструкции здания, предположительно предназначенного для разделения на отдельные объекты недвижимости или для осуществления коммерческой деятельности по предоставлению номеров для краткосрочного проживания граждан. Кроме того, был сделан вывод, что здание возводилось с нарушением допустимых норм отступов и в отсутствие разрешительной документации.

Администрация направила Л. письмо с рекомендацией принять меры к сносу самовольно возводимого объекта либо к приведению его в соответствие с установленными требованиями действующего законодательства. Поскольку Л. не исполнила рекомендации, администрация г. Новороссийска обратилась в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Л. обратилась в суд со встречным иском о сохранении строения в реконструированном состоянии и признании права собственности, о внесении изменений в ЕГРН, указав, что реконструкция жилого дома была произведена без разрешения, однако имеются основания для сохранения объекта с процентом готовности 92% в реконструированном состоянии. Л. просила признать за ней право собственности на такой объект.

Суд назначил судебную строительно-техническую экспертизу, согласно заключению которой на момент осмотра объект капитального строительства представляет собой объект незавершенного строительства (в стадии реконструкции), в связи с чем определить его целевое назначение не представляется возможным. При этом в заключении указывалось, что возводимый объект не противоречит целевому назначению, соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, в том числе в вопросах надежности, всех видов безопасности и долговечности, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска администрации и частично удовлетворил встречные исковые требования Л. Суд пришел к выводу о том, что спорный объект после реконструкции соответствует требованиям строительных, пожарных, санитарных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Суд также установил, что Л. предпринимались надлежащие меры к легализации реконструированного объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции отметил это решение, сославшись на то, что Л. осуществила реконструкцию (строительство) трехэтажного объекта капитального строительства в отсутствие разрешительной документации, что указывает на его самовольность. Суд отметил, что согласно заключению судебной экспертизы спорный объект расположен не только в границах земельного участка, а на двух смежных участках. Учитывая, что строение реконструировано в отсутствие разрешительной документации, суд апелляционной инстанции удовлетворил исковые требования администрации. Поскольку встречные исковые требования Л. о сохранении здания с процентом готовности 92% в реконструированном состоянии и признании за ней права собственности являются взаимосвязанными с иском администрации, суд апелляционной инстанции отказал в их удовлетворении. С такими выводами согласился суд кассационной инстанции.

Л. обратилась с жалобой в Верховный Суд РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отметила, что, признавая спорный объект самовольной постройкой, подлежащей сносу, суд апелляционной инстанции исходил из того, что разрешение органа местного самоуправления на его возведение получено не было. Вместе с тем в связи с вступлением в силу Закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» утратили силу ч. 9-9.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства. Для осуществления строительства или реконструкции объекта ИЖС с 4 августа 2018 г. необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции.

Согласно ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, разъяснил Верховный Суд РФ, до 1 марта 2031 г. допускается осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительный кодекс РФ, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации при ее наличии или декларации, указанной в ч. 11 ст. 24 данного Закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном данной частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных ч. 1 ст. 23 Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд.

Со ссылкой на п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» Верховный Суд РФ разъяснил, что возведение объекта ИЖС или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Как заметил Верховный Суд РФ, из экспертного заключения от 10 марта 2023 г., в частности следует, что расположение объекта капитального строительства на земельном участке не соответствует требованиям правил землепользования и застройки в части превышения максимального процента застройки участка. Спорный объект площадью застройки 1,2 кв.м расположен за пределами границ земельного участка, в границах двух земельных участков – площадь застройки одного из которых 2,6 кв.м. При этом сделан вывод, что с учетом дополнительно представленных согласий собственников смежных земельных участков на реконструкцию жилого дома, требования нормативных документов РФ не нарушаются.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные акты апелляционной и кассационной инстанций, направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (№18-КГ24-279-К4).

Адвокатская газета №7(432)1-15 апреля 2025 года

Пресс-группа Элистинского городского суда Республики Калмыкия