Комитет по управлению имуществом города обратился в суд с иском к К. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, указав, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялась обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из ненадлежащего исполнения К. своих обязательств по договору аренды, поскольку ответчиком не представлено доказательств осуществления регулярных платежей по договору аренды, а также сведений о погашении задолженности на момент рассмотрения дела по существу. Суд, проверив представленный истцом расчет задолженности и признав его арифметически верным, удовлетворил требования о взыскании задолженности по договору аренды. Принимая во внимание то, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, суд пришел к выводу о том, что требования истца в части расторжения договора также подлежат удовлетворению.

С выводами суда первой инстанции согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 этого же кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 указанного выше кодекса) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 данного кодекса следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. 328 Гражданского кодекса РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные п. п. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 Гражданского кодекса РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 данного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Кроме того, в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

В ст. 620 названного выше кодекса арендатору предоставляется право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. п. 2 и 4 ст. 620 этого же кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства РФ на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

К. в ходе рассмотрения настоящего дела неоднократно заявляла, что у нее отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает, а именно несоответствие земельного участка виду разрешенного использования, указанному в договоре аренды, к строительству объекта капитального строительства приступить не имела возможности, что освобождает ее от обязанности по внесению арендной платы в спорный период.

Ответчик ссылалась также на то, что с 29 апреля 2020 г. такой вид разрешенного использования земельного участка, как указанный в договоре аренды от 26 июня 2020 г. «торговые павильоны и киоски», в Правилах землепользования и застройки муниципального образования «город Батайск» отсутствовал. Этим обстоятельствам и возражениям ответчика судами первой и апелляционной инстанций оценки дано не было.

Между тем создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. Передача по акту ответчику спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

При этом, как указывала ответчик, в связи с тем, что земельный участок, переданный ей по договору аренды, отсутствовал на утвержденной схеме размещения нестационарных торговых объектов на территории города, возведение на нем объекта некапитального строительства также было невозможно, поскольку противоречило бы действующему законодательству. Данные доводы стороны судами проверены не были.

Доводам К. о том, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора, поскольку в результате действий истца она была лишена возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, судами так же в нарушение требований ст. 195 и 198 Гражданского процессуального кодекса РФ оценки не дано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила принятые по делу решение суда первой инстанции, апелляционное определение и определение кассационного суда, дело направила на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Определение № 41-КГ24-64-К4 (УИД 61RS0010-01-2022-001594-51).

Верховный Суд РФ. Обзор материалов.

Пресс-группа Элистинского городского суда Республики Калмыкия