Отсутствие разрешительной документации на строительство само по себе не является доказательством небезопасности возведенного здания. В противном случае законодателем не была бы предусмотрена возможность ввода в гражданский оборот самовольной постройки. Об этом говорится в Определении Верховного Суда РФ, в котором он указал, что суды, принявшие решение о сносе гостевого дома, не разобрались в обстоятельствах дела.

Из материалов дела следует, что К. является собственником земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», на котором, по документам, стоят две постройки - жилой дом и нежилой дом коммерческого назначения, а фактически одно двухэтажное капитальное здание неправильной формы, использующееся как гостевой дом. Администрация города посчитав, что он построен в противоречии с действующим законодательством, обратилась в суд с требованием признать его самовольной постройкой и обязать К. снести ее. По делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, которая подтвердила, что здание используется в качестве гостиницы. Но при этом эксперт отметил, что здание соответствует действующим на территории города строительным, санитарным, противопожарным, сейсмическим, экологическим нормам и правилам, а также в целом соответствует градостроительным регламентам, за исключением нецелевого использования земельного участка, не создает угрозу жизни и здоровью людей, не затрагивает права третьих лиц.

Суд не обратил внимание на эту оговорку и удовлетворил исковые требования, поскольку К. не получал разрешения на строительство коммерческого здания и на реконструкцию жилого дома, поскольку объект возведен с нарушением вида разрешенного использования земельного участка, и поскольку отсутствуют объективные доказательства его безопасности.

С данными выводами согласились апелляционная инстанция и кассационный суд общей юрисдикции. Верховный Суд РФ в своем определении напомнил о принципе пропорциональности, и указал, что согласно этому принципу в делах о самовольных постройках их снос является крайней мерой государственного вмешательства. То есть, устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, не приводить к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и к причинению несоразмерных убытков (эти разъяснения, изложены в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, - отметил Верховный Суд РФ, подчеркнув, что данные разъяснения Пленума не были выполнены судами при рассмотрении дела. То есть, по мнению Верховного Суда РФ, для правильного разрешения дела судам необходимо было установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и так далее, чего сделано не было.

Кроме того, Верховный Суд РФ отметил, что судами не было дано оценки тому, что земельный участок К. расположен в зоне объектов санаторно-курортного назначения, одним из видов разрешенного использования объектов капитального строительства в которой является гостиничное обслуживание. Отсутствие разрешительной документации само по себе доказательством небезопасности возведенного строения не является, и несоответствие возведенного строения целевому назначению земельного участка не является основанием для его сноса.

В противном случае законодателем не была бы предусмотрена возможность ввода в гражданский оборот самовольных построек, возведенных без разрешительной документации. На той стадии, когда спор уже находится на разрешении суда, ссылка на отсутствие разрешительной документации как на основание для сноса объекта капитального строительства указывает на формальный подход суда к разрешению указанного спора, что не[1]допустимо. По мнению высшей инстанции суд должен был поставить на обсуждение вопрос об обстоятельствах, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, в котором перечислены условия ввода самовольной постройки в гражданский оборот, а также распределить обязанность их доказывания и предложить сторонам представить соответствующие доказательства. Первая инстанция должна была вынести на обсуждение вопрос о возможности устранения допущенных при возведении спорной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил, и о возможности приведения ее в соответствие с видом разрешенного использования. Эксперт указал, что вид разрешенного использования зданий и сооружений на этом земельном участке предполагает возможность только жилищного строительства. Но при этом он заметил, что гостиничное обслуживание относится к основным видам разрешенного использования земельного участка и рекомендовал обратиться в органы Росреестра для изменения вида разрешенного использования земельного участка. Однако это предложение эксперта не получило должной оценки со стороны суда первой инстанции. Суд апелляционной инстанции, по мнению Верховного Суда РФ, также не проверил возможность использования К. объекта согласно целевому назначению земельного участка и возможность его частичного сохранения для приведения в такое соответствие.

Верховный Суд РФ также установил, что нежилое здание на участке К. составляет единый объект недвижимости с жилым домом, и указал что судам необходимо было установить параметры данного строения как единого объекта в целом (его характеристики, общую площадь, назначение и так далее) и разрешить вопрос о его судьбе как единого объекта с новыми характеристиками. В итоге Верховный Суд РФ отменил решения трех инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда РФ № 18-КГ25-57-К