Индивидуальный предприниматель П. обратился в суд с иском к Р. и Г. о признании утратившими права пользования жилым помещением и выселении из комнаты в общежитии, расположенной в многоквартирном доме, который до 2022 года находился в государственной собственности и принадлежал на праве хозяйственного ведения заводу.

Р. и Г. подали встречный иск к П. о сохранении права проживания и пользования спорным жилым помещением, которое было предоставлено Р. в связи с возникшими трудовыми отношениями с заводом в 1988−1989 годах. С 1999 года Р. и Г. состоят на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении, иных жилых помещений не имеют. В период проживания в спорном жилом помещении, принадлежащем заводу, Р. производила оплату коммунальных платежей, требования от нового собственника о взыскании коммунальных платежей не предъявлялись.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что правовых оснований для сохранения за Р. и Г. права пользования комнатой в общежитии не имеется, здание общежития принадлежит П., а действия ответчиков препятствуют осуществлению ею прав собственника в отношении принадлежащего ей имущества. Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции также указал на то, что часть 2 статьи 105 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. Доказательств наличия оснований для сохранения права пользования спорным жилым помещением, указанных в части 2 статьи 102 и части 2 статьи 103 Жилищного кодекса РФ, ответчиками не представлено.

Кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Р. и Г. обратились с жалобой в Верховный Суд РФ.

Согласно статье 91 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» (с учетом изменений и дополнений) к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений, и не были переданы в ведение органов местного самоуправления в результате изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений, применяются нормы главы Гражданского кодекса РФ о договоре найма с учетом особенностей, установленных частью 2 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», если эти жилые помещения предоставлены гражданам на законных основаниях до даты изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений.

Согласно названной части 2 статьи 7 к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений, и не были переданы в ведение органов местного самоуправления в результате изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений, если эти жилые помещения предоставлены гражданам на законных основаниях до даты изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений, применяются нормы главы 35 Гражданского кодекса РФ о договоре найма, за исключением статьи 672, пункта 2 статьи 674, статей 683 и 684, пункта 1 статьи 687 Гражданского кодекса РФ, а также правила о расторжении краткосрочного договора найма абзаца второго пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса РФ.

Статьей 675 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что Р. с Г. были вселены в спорное жилое помещение на законных основаниях до перехода к П. права собственности на объект недвижимости (здание общежития), при этом, приобретая в собственность данный объект, П. знал об обременении его правами третьих лиц, проживающих и зарегистрированных по месту жительства в жилых помещениях этого дома. При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии правовых оснований для сохранения за Р. и Г. права пользования комнатой в общежитии нельзя признать обоснованным.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ.

Пресс-группа Элистинского городского суда Республики Калмыкия