Администрация Туапсинского района обратилась в суд с иском к Ф. о расторжении договора аренды, освобождении и возврате земельного участка, аннулировании регистрационных записей указав, что Ф. в нарушение требований действующего законодательства и заключенного договора аренды земельного участка на протяжении более 3-х лет не использовала земельный участок в соответствии с установленным в договоре аренды земельного участка видом разрешенного использования, а именно для размещения индивидуального жилого дома.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с позицией которого согласился суд апелляционной инстанции, установив, что отсутствуют доказательства освоения и использования ответчиком земельного участка в юридически значимый период, а именно в период с 12 апреля 2016 г. по 25 января 2022 г., пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка в связи с существенным нарушением его условий.

С такими выводами согласился суд кассационной инстанции.

Ф. обратился с жалобой в Верховный Суд РФ.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В статье 42 Земельного кодекса РФ также закреплено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 данного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

С учетом приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения требований о расторжении договора являлось установление существенных нарушений договора аренды земельного участка, которые не были устранены арендатором.

Как следует из материалов дела, на момент обращения истца в суд на земельном участке, в отношении которого возник спор, уже было окончено строительство индивидуального жилого дома, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Ответчиком приняты меры к освоению и использованию спорного земельного участка. Право собственности на жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке. В качестве доказательств освоения и использования спорного земельного участка суду ответчиком представлены: градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство индивидуального жилого дома, технические условия на водоснабжение, электроснабжение, заявление в администрацию о выдаче порубочного билета, заявление в прокуратуру, ответы на них, выписка из ЕГРН об объекте незавершенного строительства, выписка из ЕГРН на индивидуальный жилой дом.

Исходя из изложенного строительство спорного объекта недвижимости было начато с учетом целевого использования земельного участка и при наличии действующего разрешения на строительство, то есть каких-либо существенных нарушений договора аренды земельного участка не усматривается.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила принятые по делу судебные постановления, направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Верховный Суд РФ. Обзор материалов

Пресс-группа Элистинского городского суда Республики Калмыкия