Заемщики, взявшие в апреле 2016 года квартиру в ипотеку, со временем перестали вовремя вносить платежи из-за ухудшения финансовой ситуации, и банк обратился в суд.

В мае 2020 года суд первой инстанции взыскал в пользу банка основной долг в размере чуть более 2 млн. рублей, проценты в размере около 100 тысяч рублей и неустойку в размере чуть менее 70 тысяч рублей. Суд обратил взыскание на заложенную квартиру через её продажу с начальной ценой 2 448 000 рублей, что на тот момент превышало сумму долга более чем на 200 тысяч рублей.

Квартира была продана с торгов в мае 2021 года. В 2022 году банк вновь обратился в суд с иском на 335 тысяч рублей долга по процентам, которые были начислены за период с 23 января 2020 года по 2 августа 2021 года. Спустя время банк сократил размер требований по процентам до 129 тысяч рублей. 

Кредитная организация посчитала, что вырученные от продажи заложенной квартиры средства оказались недостаточными для полного погашения задолженности. Банк настаивал на взыскании дополнительных процентов, утверждая, что эти суммы не были учтены в предыдущем судебном решении и не покрыты за счет реализации залога.

Суд первой инстанции в иске отказал, суд апелляционной инстанции  посчитал, что начисление процентов в данной ситуации не противоречит гражданскому праву. Суд кассационной инстанции оставил апелляционное определение без изменения. При этом кредитная организация ссылалась на то, что обязательства заемщиков не прекратились автоматически после продажи квартиры, так как вырученная сумма не покрыла всю задолженность, включая начисленные проценты. Банк также подчеркивал, что суд первой инстанции не учел всех обстоятельств, связанных с расчетами по кредиту, что привело к необоснованному отказу в удовлетворении его требований.

Ответчики настаивали на том, что их обязательства перед банком прекратились после реализации заложенной квартиры. Они утверждали, что вырученных от продажи недвижимости средств должно было хватить для полного погашения долга, включая проценты, а также указывали на пропуск банком срока исковой давности. 

Высшая инстанция подчеркнула, что апелляция не проверила ключевые обстоятельства дела, связанные с реализацией заложенной квартиры и погашением задолженности. Суды не установили, была ли вырученная от продажи недвижимости сумма достаточной для покрытия всей задолженности, включая проценты, и куда был направлен остаток средств, если таковой имелся. 

Суд апелляционной инстанции не исследовал обстоятельства обращения взыскания на это имущество, не установил сумму, за которую квартира действительно реализована на торгах, была ли эта сумма недостаточной для погашения всей задолженности, что влечет прекращение обеспеченных ипотекой обязательств, а если достаточной, то каков был ее остаток после расчета со взыскателем и куда он был направлен, указала высшая инстанция.

Верховный Суд РФ установил, что данные неточности привели к неправильному разрешению спора, поскольку без этих данных невозможно определить, прекратились ли обязательства заемщиков после реализации залога или остались непогашенные требования со стороны банка. По закону об ипотеке все обязательства прекращаются после продажи имущества, напомнила высшая инстанция. 

В силу пункта 5 статьи 61 ФЗ от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю-физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком-физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика-физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя,  уточнил Верховный Суд РФ.

Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих инстанций, дело направил на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Определение №4-КГ24-68-К1).

Российское агентство правовой и судебной информации

Пресс-группа Элистинского городского суда Республики Калмыкия